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Trova una stanza adatta

Nuovi caffè stanno aprendo sia nei centri commerciali che nel formato street retail. Gli esperti di mercato hanno detto quali problemi deve affrontare l'inquilino quando sceglie i locali per posizionare un punto di ristorazione, come determinare meglio la posizione, le riprese e le tariffe di noleggio.

Centri commerciali vs street retail

È necessario fare una scelta a favore di questo o quel locale, scegliendo tra un centro commerciale o un negozio ambulante, basandosi, prima di tutto, sul concetto di futuro stabilimento, perché sia ​​il programma di lavoro che il pubblico di destinazione dipenderanno da esso. Nel primo caso, saranno più appropriati gli stabilimenti familiari, nel secondo: bar artigianali, caffè con cucina d'autore e vari luoghi tematici.

Un fattore importante può essere anche da quanto tempo il bar è operativo, se si occupa da solo dei primi locali, o se si sposta o addirittura espande la rete. In altre parole, l'esperienza e la riserva finanziaria saranno significative. "Per gli aspiranti imprenditori e le start-up, il posizionamento nella vendita al dettaglio di strada è più adatto che in un centro commerciale", afferma Yegor Ostapenko, direttore del dipartimento immobiliare al dettaglio di Praedium. "Non tutti i nuovi progetti sono in grado di gestire tariffe piuttosto elevate nel centro commerciale e un grande deposito cauzionale in 2-4 mesi in una volta".

Vale la pena considerare che diversi formati chiave vengono solitamente presentati nei centri commerciali distrettuali. Ivan Tatarinov, direttore commerciale di GLINCOM, osserva che il più redditizio e più richiesto per i piccoli imprenditori che sono pronti a investire nell'apertura di un punto di ristoro pubblico da 500 mila rubli. fino a 1 milione di rubli. è un punto caffè. Funzionano anche in immobili "deboli" per marginalità, e riescono a raggiungere lo zero operativo già nel primo mese di locazione. Il secondo formato - una food court - prevede un volume maggiore di investimenti, da 2,5 milioni di rubli. “I bar di food court di maggior successo esistono nelle vicinanze di un cinema e di un'area di intrattenimento. Se non sei circondato da inquilini dell'intrattenimento, dovresti stare molto attento alla questione dell'affitto ", chiarisce l'esperto.

Quando si effettua una scelta tra centri commerciali e vendita al dettaglio di strada, ha senso anche valutare i pro ei contro di entrambi i tipi di posizionamento. Si ritiene, ad esempio, che in un centro commerciale sia più facile prevedere il numero medio di clienti. "Nella vendita al dettaglio di strada, puoi anche misurare il traffico, ma è meno prevedibile, più dipendente dalle condizioni meteorologiche e la composizione qualitativa dei pedoni può variare a seconda della posizione", spiega Natalya Ozernaya, vice capo della vendita al dettaglio di strada presso JLL a Mosca ... Lo stesso vale per i potenziali concorrenti: per strada, possono in qualsiasi momento stabilirsi “porta a porta” e conquistare clienti, mentre in un centro commerciale solitamente cercano di mantenere l'equilibrio delle aziende rappresentate.

È anche importante che i locali nei centri commerciali siano più spesso attrezzati tenendo conto dei requisiti per la ristorazione pubblica, mentre la posizione negli edifici residenziali è associata a molte aggiunte e alle necessarie approvazioni con i residenti. In un edificio residenziale è inoltre importante assicurarsi che gli ospiti non fumino vicino all'ingresso e alle finestre. Se fai una scelta a favore della vendita al dettaglio di strada, allora già nel luogo in cui un caffè è stato aperto in precedenza o un ristorante ha funzionato.

Quanto prendere in "quadrati"?

Trovare una stanza che non sarebbe eccessiva in termini di superficie, ma allo stesso tempo non sarebbe angusta per i futuri ospiti dell'istituzione, è un compito estremamente difficile, e spesso quasi impossibile da risolvere senza uno specialista che si occupa della progettazione di ristoranti e caffè. “C'è un certo sistema di calcolo, che è pianificato in base al menu del ristorante. L'area dipende, in particolare, dal fatto che il bar avrà una cucina a ciclo completo o solo pre-cottura, o addirittura pronto a fare a meno di una cucina ", afferma Yegor Ostapenko. Inoltre, si tiene conto del numero del personale e delle dimensioni dei locali necessari per magazzini, celle frigorifere, ecc.. La sala principale, in cui si siedono i visitatori, viene pianificata in base alle dimensioni dei tavoli e all'eventuale carico. "È anche necessario tenere conto delle norme e dei regolamenti, secondo cui lo stabilimento dovrebbe avere un bagno separato per il personale, una doccia per i cuochi, uno spazio per cambiare i vestiti per i dipendenti", aggiunge Anton Belykh, CEO della società di consulenza DNA immobiliare. "Sarà estremamente difficile per uno senza esperienza calcolarlo."

La quantità di spazio, ovviamente, dipenderà sia nei centri commerciali che nel formato dello street retail, da cui, alla fine, dovrai scegliere. “I coffee point possono affittare spazi da un rack di 3-4 metri quadrati a piccoli 20 metri quadrati. M. Per una food court, l'area più richiesta è nella gamma di 25-65 mq. m. Se un imprenditore apre un caffè in franchising, si orienta nella scelta di un'area sui requisiti dei proprietari, già chiaramente enunciati nel franchising ", spiega Ivan Tatarinov.

Contrariamente alle sottigliezze tecnologiche, l'adeguatezza del canone di locazione proposto può essere giudicata autonomamente facendo riferimento ai calcoli analitici degli esperti di mercato. Secondo Knight Frank, le tariffe medie per un 200 mq. m nel centro di Mosca può essere di 65-75 mila rubli e nelle migliori posizioni può raggiungere 90-120 mila rubli. Il tasso medio nelle aree residenziali è di 40-45 mila rubli. per mq m all'anno. "Le tariffe per i locali nei sacchi a pelo, ma in vista della metropolitana, sono spesso paragonabili alle tariffe delle strade centrali, grazie al flusso giornaliero di pedoni dalla metropolitana", osserva Natalya Ozernaya, vicedirettore del commercio ambulante presso JLL a Mosca.

Fonte: JLL.

Come fai una scelta? Anton Belykh è sicuro: in nessun caso dovrebbe essere impostata una linea psicologica, ad esempio "non pagare più di un milione di rubli al mese per l'affitto". “Conosco ristoranti che pagano 3-5 milioni al mese per i locali e continuano a prosperare. E ci sono stabilimenti che pagano 100 mila e difficilmente riescono a sbarcare il lunario o addirittura a lavorare in perdita, - spiega l'esperto. "Nel valutare il canone di locazione, dovresti prendere in considerazione non i tuoi vincoli psicologici interni, ma il traffico reale del luogo, la sua coincidenza con il tuo pubblico di destinazione e fare calcoli errati delle entrate previste usando i sistemi moderni."

Determina la posizione

Quando si considera lo spazio in un centro commerciale, spesso si può incontrare un pregiudizio contro gli inquilini forti del quartiere in una food court, in particolare i "tre grandi": McDonald's, Burger King, KFC. Ivan Tatarinov crede: “Un prodotto di qualità e interessante non soffrirà della concorrenza con forti marchi globali. Ad esempio, i negozi di hamburger riescono a adattarsi con successo a offerte simili nel segmento di massa grazie al prodotto dell'autore, un approccio più individuale. "

Un altro equivoco è che i caffè si sentano bene solo nel centro di Mosca. “Ci sono anche molti stabilimenti di successo nelle aree residenziali e sulle rotte in uscita. Qui è necessario prendere in considerazione le specificità dell'area. Ad esempio, a Perovo è meglio aprire qualcosa di molto economico, e su Michurinsky Prospekt, una steakhouse è abbastanza adatta. Inoltre, i ristoratori sono interessati a grandi aree residenziali con un numero enorme di nuove abitazioni, che vengono principalmente acquistate o affittate dalla classe media ", afferma Anton Belykh.

Nel formato della vendita al dettaglio di strada, le zone pedonali sono tradizionalmente luoghi di successo per i caffè, il cui numero è recentemente aumentato nel centro di Mosca. Va bene se c'è un'attrazione o un luogo di svago per i cittadini nelle vicinanze. Molto richiesti anche i locali situati vicino alla metropolitana. “Promettenti, con un alto potenziale di sviluppo, a mio avviso, sono locali in loft situati sui territori di ex fabbriche. Un esempio lampante è l'apertura del ristorante Syrovarnya sul territorio del birrificio Badayevsky, che è diventato un'ancora ed è stato affiancato da numerosi altri progetti: Deep Space, The 12 Wine Bar, Letniy Sad ", afferma Victoria Kamlyuk, direttore di l'attività di vendita al dettaglio di strada della società Knight Frank.

Per quanto riguarda la posizione nel centro, qui negli ultimi anni è sorta un'altra importante preoccupazione: il lavoro sulla ricostruzione e il miglioramento dei territori. La costruzione costante fa poco per attirare i clienti, soprattutto per i caffè che vorrebbero organizzare verande estive. "Non dovresti aver paura dei lavori di miglioramento delle strade e andartene", è sicura Victoria Kamlyuk. - È necessario negoziare con il proprietario circa uno sconto del 10-30% per il periodo di ricostruzione. " Yegor Ostapenko concorda pienamente con l'opinione che la ristrutturazione è del tutto possibile per "sopravvivere": "Parlando del miglioramento, va notato che se l'istituzione ha un certo margine finanziario di sicurezza, allora è meglio aspettare questo periodo piuttosto che uscire. La ricostruzione sarà finita e la strada sarà trasformata, e la prossima stagione il caffè avrà la possibilità di recuperare le sue perdite e aumentare le sue entrate".

Meno prestigiosa è l'area, più redditizio è affittare alloggi lì, hanno scoperto gli analisti di "Cyan". Gli appartamenti a New Moscow, Kapotnya, Lyublino e Kuzminki ripagano più velocemente, ma è anche più difficile venderli rispetto agli alloggi in aree prestigiose

Attraente Kapotnya

Secondo i risultati della prima metà del 2016, la redditività media dell'affitto a lungo termine di un appartamento a Mosca nella prima metà del 2016 è stata del 5,5%, secondo uno studio preparato dagli specialisti della società Cyan. In altre parole, puoi recuperare un appartamento nella capitale affittandolo in poco più di 18 anni. Allo stesso tempo, l'intervallo di tempo differisce in modo significativo per le diverse regioni.

Come si è scoperto, i proprietari degli immobili più costosi nel centro della città hanno difficoltà a recuperare i fondi spesi per il suo acquisto. I leader dell'anti-rating erano i distretti di Arbat, Khamovniki e Gagarinsky. Qui, il tasso di capitalizzazione (il rapporto tra il prezzo di un bene e l'ammontare del reddito annuo ricevuto dall'affitto) oscilla nell'intervallo del 4-4,5%, sottolinea Cyan. Pertanto, dopo aver acquistato un appartamento in queste aree, il ritorno sull'investimento richiederà 22-25 anni.

Acquistare un appartamento nelle zone meno prestigiose, al contrario, è la decisione di investimento più promettente, secondo i dati della ricerca. Il massimo profitto per gli investitori verrà dall'affitto di un appartamento negli insediamenti di Pervomayskoye e Marushkinskoye a Nuova Mosca, nonché nell'area di Kapotnya nel distretto amministrativo sud-orientale. I tassi di capitalizzazione qui variano dal 6,4 al 6,7%. Cioè, il rentier sarà in grado di recuperare i suoi investimenti in 15-15,6 anni. I leader in termini di redditività (6,7%) sono appartamenti trilocali vicino alla raffineria di petrolio di Mosca a Kapotnya.

Questo effetto è dovuto al fatto che con la distanza dal centro città, i canoni di locazione non diminuiscono tanto quanto il costo al metro quadrato, spiega in "Cyan".

Lo studio si basa su un'analisi di oltre 1 milione di annunci per la vendita e la locazione di alloggi a Mosca, pubblicati sul portale cian.ru nel 2012-2016. Allo stesso tempo, i canoni di locazione e il costo delle abitazioni sono stati scontati tenendo conto della dinamica dei prezzi e dei canoni di locazione.

La società "Miel-Arenda" fornisce all'incirca le stesse cifre di "Cyan", tuttavia, senza dividere per distretti: il tasso di capitalizzazione degli appartamenti in classe economica è compreso tra il 4 e il 7% annuo.

Gli Odnushki sono più popolari

Nell'ultimo anno, la popolarità dell'affitto di monolocali è cresciuta. "La loro quota nella struttura della domanda per l'anno è aumentata di 3 pp. e pari al 58%, - afferma il direttore generale del portale Domofond.ru Eric Segerborg. - Contestualmente, è diminuito di 1 punto percentuale il numero di richieste di contatto per inserzioni per l'affitto di bilocali e trilocali. - 34% e 7% rispettivamente”. Anche il canone medio di locazione è diminuito nell'ultimo anno in tutti i segmenti abitativi del 3%. Puoi affittare un monolocale a Mosca per una media di 30,8 mila rubli, un appartamento di due stanze - per 43,3 mila rubli.

Regola del locatario

I dati di "Cyan" confermano la cosiddetta regola d'oro dei rentiers, afferma Sergey Shloma, direttore del dipartimento del mercato secondario di Inkom-Real Estate: "Più piccolo è lo spazio abitativo, più è economico, più entrate porta. Da questo punto di vista, è una sorta di piacere acquisire immobili d'élite ai fini dell'affitto: la redditività di un appartamento d'élite è minima rispetto agli alloggi standard. "

Yulia Kovaleva, direttrice del dipartimento di locazione immobiliare della città di Kalinka Group, stima che la redditività della locazione di immobili d'élite varia dall'1 al 4% dell'importo dell'investimento iniziale, a seconda del costo per metro quadrato, della decorazione, delle attrezzature e dei mobili. Anche la lontananza dal centro è spesso a favore del rentier. "Nel nostro database c'è un appartamento a Butikovsky, 5, nella zona di Ostozhenka, che viene affittato per $ 10 mila al mese", fa un esempio Kovalev. “Allo stesso tempo, un appartamento relativamente economico su 1/2 Taras Shevchenko Embankment è stato recentemente affittato dal proprietario per $ 15.000.”

Le opzioni più democratiche vengono affittate non solo più redditizie, ma anche più velocemente. Ad esempio, gli appartamenti di classe economica ora partono in media entro pochi giorni e l'anno scorso ci sono volute solo poche ore, afferma Oksana Polyakova, vicedirettore del dipartimento di affitto di appartamenti presso Inkom-Real Estate. "Oggi, gli appartamenti comfort e business class vengono scelti per circa due settimane su sette-dieci opzioni", continua. "L'anno scorso abbiamo cercato tre o quattro appartamenti per non più di quattro giorni." Gli appartamenti Elite possono essere esposti per tutto il tempo necessario, fino a quando il proprietario non decide di ridurre adeguatamente il canone di locazione.

Se prendiamo le statistiche in media per il distretto, le conclusioni di "Cyan" sono logiche: i distretti più economici portano una maggiore redditività, concorda Anna Moiseeva, direttore generale dell'agenzia immobiliare Home Staging. D'altra parte, la redditività dipende sempre non solo dall'area, ma anche dall'appartamento specifico. Sono diversi i segni di un oggetto liquido, elenca l'esperto: piccola ripresa, prezzo basso, vicinanza alla metro e al centro. "È importante ricordare sempre che un giorno un appartamento che ora viene affittato dovrà ancora essere venduto", osserva Moiseeva. "E poi i fattori che sono vantaggiosi per il rentier lo renderanno meno liquido per il venditore".

Acquista più vicino al centro

"La durata dell'esposizione degli appartamenti in vendita, ovviamente, dipende dalla qualità dell'appartamento stesso: dall'adeguatezza del suo prezzo, della casa e del piano", afferma Anna Moiseeva, direttore generale dell'agenzia immobiliare Home Staging. “Ma in generale, un appartamento in una zona più prestigiosa può essere esposto per circa due o tre mesi contro sei o più mesi per appartamenti meno liquidi in zone remote”.

Il fatto che gli immobili situati più vicino al centro vendano meglio è evidenziato dai dati di Rosreestr. Ad esempio, nella prima metà del 2016, nella regione di Mosca sono state registrate quasi il 15% in meno di transazioni con il trasferimento di diritti su locali residenziali rispetto allo stesso periodo del 2015: rispettivamente 294,7 mila e 345,4 mila transazioni. Queste statistiche descrivono principalmente le operazioni nel mercato immobiliare secondario.

In calo anche la domanda di nuove costruzioni. Da gennaio a giugno 2016, il numero di contratti per la partecipazione alla costruzione di alloggi condivisi (DAC) nella regione di Mosca è diminuito del 4%, a 41,3 mila.

A Mosca, al contrario, sono diventate più frequenti le trattative con immobili nuovi e secondari. Il volume totale delle transazioni con il passaggio di proprietà delle abitazioni è aumentato del 10,8%, a 62,7 mila.

La popolarità di Mosca è stata influenzata dal fatto che nell'ultimo anno e mezzo gli sviluppatori di Mosca hanno portato sul mercato un volume record di nuovi progetti in grado di competere in termini di prezzo con la regione di Mosca, spiega Tatyana Kalyuzhnova, capo di IRN-Consulting . Anche gli sconti hanno avuto un ruolo. "In circa il 30% dei progetti con un pagamento del 100%, è possibile ottenere uno sconto del 5-10%", osserva Kalyuzhnova.

Prezzo medio di 1 mq. m in nuovi edifici a Mosca (nell'area dal terzo anello di trasporto alla tangenziale di Mosca), secondo l'IRN, è oggi 172,3 mila rubli. In periferia a giugno ammontava a 85,4 mila rubli. per 1 mq. m, secondo lo studio della compagnia "Miel-Novostroyki". Ma quando si esaminano proposte specifiche, i vantaggi dell'acquisto di un appartamento a Mosca diventano più evidenti. Ad esempio, a metà giugno, la società Zheldoripoteka ha portato sul mercato un nuovo complesso residenziale Atmosphere nella zona di Lyublino nel sud-est distretto amministrativo... Nella fase di preparazione del sito per i lavori di costruzione, il costo di appartamenti mono e trilocali con una superficie di 34,9-76,9 mq. m è 4,1-11.1 milioni di rubli o 115-145 mila rubli. per 1 mq. m.

Per una "piazza" nel complesso residenziale "Opalikha O3", situato nella regione di Mosca, a 13 km dalla tangenziale di Mosca, dovrai pagare una media di 124 mila rubli e il prezzo degli appartamenti, secondo lo sviluppatore sito web, è stimato da 2,4 milioni a 6,86 milioni di rub. (rispettivamente per un monolocale e un trilocale).

Anche gli investimenti più redditizi nel mercato degli affitti a lungo termine sono significativamente inferiori in termini di redditività ai tradizionali depositi bancari. Secondo la Banca centrale, il tasso di rendimento base sui depositi in rubli con scadenza superiore a un anno a luglio è del 10,7% annuo.

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Deficit e alto costo degli hotel della capitale e non solo Grandi città ha reso l'affitto giornaliero per i visitatori una delle opzioni più convenienti per l'alloggio temporaneo. È un paradosso, ma affittare un appartamento separato con cucina e tutto il necessario per la vita costa meno di una decente camera d'albergo. La domanda stimola naturalmente anche l'offerta. Pertanto, c'è da meravigliarsi se sempre più investitori privati ​​sono impegnati in affitti di appartamenti a breve termine, avendo un solo "odnushka" nel loro arsenale, e ci sono molte società specializzate che offrono servizi aggiuntivi ai clienti oltre a una dozzina o più appartamenti nella capitale. Sono finiti i tempi in cui gli unici agenti immobiliari che affittavano "un appartamento per la notte" erano le nonne alla stazione.

Noleggia senza futuro

“In termini di prezzo, il costo degli appartamenti affittati è uguale o inferiore a quello di una camera d'albergo del livello corrispondente. La differenza può raggiungere il 20-30%, - afferma Dmitry Taganov, capo del centro analitico della società "Inkom-immobiliare". “Inoltre, un turista o un viaggiatore d'affari che viene nella capitale da diversi giorni dispone di una cucina completamente attrezzata dove prepararsi da soli il pranzo o la cena. E quando ti metti in un hotel, dovrai lasciare un sacco di soldi in un ristorante ogni volta o cercare un caffè o un ristorante decente nelle vicinanze. E non è un dato di fatto che un'istituzione degna sia a un tiro di schioppo». L'hotel dovrà pagare per ogni servizio aggiuntivo - lavaggio e stiratura delle camicie, cura delle scarpe, ecc. In un appartamento in affitto, nessuno presenterà una fattura aggiuntiva per il fatto che l'inquilino abbia usato un ferro da stiro, una lavatrice o una spazzola per scarpe.

Per quanto riguarda il padrone di casa, per lui il principale vantaggio di un'attività a breve termine è la possibilità di "uscire dal progetto" in qualsiasi momento senza pregiudizi. Ad esempio, se l'appartamento è necessario per esigenze personali - la residenza del proprietario stesso, dei suoi figli o dei suoi genitori, il proprietario non ha bisogno di aspettare diversi mesi prima che il contratto con l'inquilino finisca, come spesso accade con affitti. Inoltre, un contratto di locazione a lungo termine prevede spesso il pagamento di una penale agli inquilini nel caso in cui venga lacerato per colpa del proprietario dell'appartamento. Gli affittuari di appartamenti giornalieri raramente rimangono per più di dieci giorni.

L'affitto giornaliero ha senso se stai cercando di vendere un appartamento. Il tempo per esporre gli appartamenti può richiedere diversi mesi, soprattutto adesso, quando la domanda anche di abitazioni liquide è a un livello estremamente basso, ma non perdete l'occasione di fare soldi su un appartamento che resta fermo in attesa dell'acquirente. L'affitto giornaliero consentirà di organizzare le esposizioni dell'oggetto quasi in qualsiasi momento, con affitti a lungo termine, dovrai coordinare il tempo delle visite con gli inquilini. Anche "affari per un giorno" è giustificato come opzione per la diversificazione. Se possiedi due o più appartamenti, è consigliabile affittarne uno per lungo tempo e l'altro per l'affitto giornaliero. A Mosca, inoltre, la stagionalità del turismo è meno pronunciata e il flusso di visitatori è stabile tutto l'anno.

A prima vista, l'affitto giornaliero sembra ancora più redditizio di quello a lungo termine. “Il costo di un piccolo appartamento di due stanze in classe economica con buone riparazioni estetiche, elettrodomestici e mobili necessari sarà di circa 3-4 mila rubli. al giorno. Si scopre che quando si affitta un appartamento del genere per 20 giorni al mese, è possibile contare su un reddito per un importo di 60-80 mila rubli. Mentre per un contratto di locazione a lungo termine, il suo costo sarà nella regione di 35-45 mila rubli. al mese ", - Dmitry Taganov fa un esempio. Allo stesso tempo, le tariffe sul mercato degli affitti a lungo termine sono diminuite costantemente di recente e la redditività da essa oggi non supera il 4-5%.

Nessuna garanzia, nessuna assicurazione

Ma non si può dire che l'attività di affittare un alloggio per un breve periodo sia semplice. Ci sono molte più complessità ad esso associate di quanto sembri a prima vista. Il problema principale del padrone di casa quotidiano è la mancanza di un reddito garantito. Con un contratto di locazione a lungo termine, è sufficiente trovare un cliente una volta, concludere un contratto e puoi vivere in pace per un anno, ricevendo un reddito mensile stabile. E nel caso di una ricerca a breve termine di nuovi ospiti è in corso.

Dall'autunno, Dmitry K. ha deciso di affittare il suo appartamento nel centro di San Pietroburgo per l'affitto giornaliero. E dalla mia esperienza ero convinto che questo business in pratica non fosse così redditizio come sembra in teoria. “Quando l'ho affittato con un contratto a lungo termine, ho sempre avuto 30mila rubli garantiti. al mese. Ora ci sono più problemi e meno rimborsi ", dice. Mese per mese non è necessario. Una volta Dmitry è stato molto fortunato: una famiglia ha affittato un appartamento per 20 giorni, che stava facendo riparazioni nella propria abitazione, e, poiché si trascinava, hanno dovuto prolungare l'affitto per lo stesso periodo. Ma questo era l'unico caso. Il resto del tempo l'appartamento viene occupato in media dieci giorni al mese. “Tuttavia, ci sono ragioni abbastanza oggettive. In primo luogo, l'inverno non è una stagione turistica per San Pietroburgo. In secondo luogo, la crisi. Il principale contingente di clienti è costituito da turisti e viaggiatori d'affari e il numero di entrambi è notevolmente diminuito negli ultimi mesi ", ha affermato Dmitry.

Svetlana Aleksashina, manager per l'affitto del patrimonio immobiliare della società immobiliare di Pietroburgo, osserva che la domanda di alloggi giornalieri è irregolare e dipende in larga misura dalla stagione: “Prima del nuovo anno c'era un numero sufficiente di persone che volevano affittare un appartamento per diversi giorni: molte persone provenienti da altre città sono venute dai loro amici, parenti per trascorrere le vacanze qui. Ora il mercato dell'affitto giornaliero è calmo, ma è tradizionale per questo periodo dell'anno. Il revival, come sempre, arriverà a maggio-giugno: la stagione delle notti bianche attira ogni anno turisti nella città sulla Neva”. Tuttavia, la concorrenza nel mercato degli affitti giornalieri è diventata ancora più dura ultimamente: sono comparsi numerosi mini-hotel e molti visitatori hanno preferito questo segmento agli appartamenti.

Ci sono, ovviamente, modi alternativi per garantire un flusso di inquilini più stabile. Ma queste sono già opzioni per un dilettante. Puoi, ad esempio, affittare un appartamento per vacanze e feste: a questo scopo, gli immobili in zone convenienti sono sempre richiesti. Ma qui devi essere consapevole delle conseguenze per le condizioni dell'appartamento. Nessuno, avendo versato soldi, si occuperà della proprietà dei proprietari. Un'altra opzione è quella di affittare appartamenti per le lavoratrici del tempo libero. Garantisce inoltre profitti stabili. "Ma tali appartamenti si deteriorano rapidamente", osserva uno dei proprietari. “Inoltre, quando un appartamento si trova in una casa decente, non vuoi assolutamente rovinare i rapporti con i vicini.”

La costante ricerca di clienti non è affatto l'unico problema che attende il padrone di casa. Un appartamento in affitto giornaliero richiede molta più attenzione. Dopo ogni cliente, i proprietari devono mettere in ordine la casa, fare le pulizie, fornire biancheria da letto pulita, ecc. Inoltre, tali oggetti perdono il loro aspetto molto più velocemente. “Gli ospiti cambiano continuamente e non è affatto un dato di fatto che tutti saranno estremamente sensibili ai nuovi mobili ed elettrodomestici. Pertanto, il proprietario di un appartamento quotidiano dovrà effettuare riparazioni cosmetiche molto più spesso che in un appartamento affittato per lungo tempo. E anche pagare l'assicurazione contro il rischio di danni ", afferma Dmitry Taganov. Tuttavia, come notato dal padrone di casa di San Pietroburgo Dmitry K., l'acquisto di un'assicurazione è troppo un lusso: le compagnie di assicurazione si rifiutano di assicurare tali appartamenti o infrangono tariffe troppo alte.

Con gli affitti a breve termine, il rischio di incorrere in frodi o reati è molto più alto. Dmitry K. aveva già avuto un'esperienza del genere. Capodanno venne a visitare l'appartamento, che in quel momento era vuoto, ma scoprì che non poteva entrare: la chiave, per qualche ragione sconosciuta, non entrava nella serratura. Guardando da vicino la porta, Dmitrij scoprì che la serratura era stata semplicemente sostituita. Ho dovuto chiamare un impiegato del Ministero delle Emergenze, che ha aperto la porta e ha fatto entrare il legittimo proprietario. Una volta nell'appartamento, Dmitry ha trovato molte altre cose, un albero di Natale decorato, bottiglie di alcolici - in una parola, chiari segni che l'appartamento era abitato. Dopo un po 'apparve un nuovo "inquilino", che salutò il vero proprietario dell'appartamento con domande indignate sui motivi della permanenza di quest'ultimo sul territorio dell'appartamento di qualcun altro. Si è scoperto che ha affittato un appartamento tramite un'agenzia immobiliare e ha pagato immediatamente per tre mesi in anticipo. A poco a poco, i dettagli della frode sono diventati chiari: poco prima del nuovo anno, una donna ha affittato un appartamento per un paio di giorni, che, secondo lei, è arrivata da Sochi. In così poco tempo è riuscita a fare duplicati di chiavi, e dopo la sua "partenza" ufficiale è tornata, ha cambiato la serratura e sotto le spoglie di un agente immobiliare, ha accettato di affittare l'appartamento a un'altra persona. Ha preso un anticipo da lui - ed è scomparsa in una direzione sconosciuta.

Dmitry è stato fortunato: l'inquilino illegale ha lasciato l'appartamento senza pretese e, a parte il tempo e i nervi, il proprietario non ha subito perdite. Ma in uno scenario diverso, il truffatore potrebbe non essersi preoccupato della ripresa, ma semplicemente portare fuori casa tutte le proprietà e le attrezzature di valore. Per ridurre al minimo i rischi, dovresti almeno fare una copia del passaporto del cliente, ma questo non ti assicurerà al 100% contro i truffatori.

Fiducia o indipendenza?

Se vuoi affittare il tuo appartamento per l'affitto giornaliero, ci sono due modi davanti a te: trasferire l'appartamento in gestione fiduciaria a un'agenzia immobiliare o affittarlo tu stesso.

Con la gestione della fiducia, da un lato, il proprietario è sollevato da tutti i problemi. Resta invece il rischio di frode da parte degli agenti immobiliari. Gli agenti possono semplicemente barare sottovalutando il numero di giorni durante i quali l'appartamento è stato affittato e tenere per sé parte del reddito. Non puoi andare all'appartamento tutti i giorni e controllare.

Se prendi in mano la situazione, dovrai utilizzare il maggior numero possibile di canali di informazioni per trovare clienti. Tuttavia, questo non è troppo difficile. Vale la pena digitare in "Yandex" o in un altro motore di ricerca le parole "affitto giornaliero" - e lì per lì avrai una scelta di dozzine di siti web di agenzie che offrono appartamenti in affitto. Quasi tutti collaborano con i proprietari di appartamenti. Sarà necessario fare una descrizione standard dell'alloggio proposto, indicare tutti i suoi parametri di base e scattare alcune foto (cucina, bagno e camera da letto). Foto e descrizioni sono pubblicate sul sito web dell'agenzia. Il proprietario dell'appartamento indica quanto vorrebbe ricevere al giorno e gli agenti immobiliari aggiungono il loro involucro a questa cifra. Ad esempio, se un appartamento "dal proprietario" costa 2 mila rubli, l'agenzia lo offrirà per 2,5-3 mila In questo caso, l'inganno da parte degli intermediari è difficilmente possibile, poiché l'agenzia svolge esclusivamente il ruolo di un collegamento di collegamento. Dirige il cliente, e il padrone di casa è già in contatto con lui: mostra l'appartamento, e il cambio della biancheria, e le pulizie, e la cosa più piacevole è farsi pagare. Poi dà già la commissione all'agenzia.

In presenza di più appartamenti, l'affitto giornaliero si trasforma in un'attività a tutti gli effetti, che richiede non solo investimenti iniziali, ma anche spese regolari. Saranno richiesti servizi di pulizia in outsourcing o la creazione di una nostra unità operativa, che si occuperà della pulizia degli appartamenti, del lavaggio e del cambio della biancheria da letto, delle piccole riparazioni, ecc. Oltre al personale di servizio, è necessario anche un contabile. Sarà necessario instaurare rapporti con persone in grado di risolvere qualsiasi situazione di conflitto con gli inquilini. Un elemento importante di questa attività è la creazione e la promozione di un sito web efficace su Internet. “Sembra molto difficile, ma in pratica potrebbe rivelarsi il contrario. Nel corso dell'attività, vengono stabiliti rapporti commerciali con alcune organizzazioni, ad esempio con uffici di rappresentanza di aziende occidentali, a seguito delle quali tale attività diventa più stabile e sicura. Inoltre, puoi anche ricevere entrate aggiuntive attraverso la fornitura di servizi correlati: trasporti, turismo, ecc. ", afferma Evgeny Skomorovsky, amministratore delegato di Century 21 West.

Ricetta per il successo

Non tutti gli appartamenti verranno affittati allo stesso modo. Ci sono una serie di parametri da cui dipenderà la sua domanda tra i potenziali inquilini. Innanzitutto, la posizione di tali alloggi è importante. “Per gli affitti a breve termine, sono particolarmente richiesti i piccoli appartamenti nel distretto centrale di Mosca, ad esempio nelle case staliniste. Anche le aree con grandi centri espositivi sono popolari ", afferma Vadim Lamin, capo del dipartimento esclusivo del dipartimento di affitto di appartamenti di lusso di Penny Lane Realty. Allo stesso tempo, il parametro "distanza a piedi della metropolitana" rimane un parametro importante, proprio come quando si acquista o si affitta a lungo termine.

Se un appartamento affittato per lungo tempo può essere arredato in minima parte, nel caso di un noleggio a breve termine tale numero non funzionerà. Tutto dovrebbe essere qui per fornire ai residenti una comoda alternativa a una camera d'albergo. Una persona che arriva in un albergo non si preoccupa di portare con sé sapone, asciugamano, dentifricio, biancheria. Tutto questo lo riceve sul posto. Per i noleggi giornalieri, devi assicurarti lo stesso.

La stanza dovrebbe avere un comodo armadio e un posto letto. La cucina deve essere dotata di frigorifero, bollitore e forno a microonde. Quest'ultimo è un elemento più indispensabile di un piatto. “Pochi dei visitatori sono coinvolti in una cucina seria. O mangiano in un bar o preferiscono comprare cibo pronto e scaldarlo ", afferma l'agente immobiliare Sergei. È necessaria una TV in camera e anche un lettore DVD è diventato popolare di recente. Tali sciocchezze giocano spesso un ruolo importante, soprattutto perché la concorrenza nel mercato degli affitti giornalieri è grande e non c'è praticamente alcuna differenza nei prezzi.

Affitto a breve termine: PRO & CONTRA

1. Reddito potenzialmente più elevato rispetto agli affitti a lungo termine.

2. La capacità di cessare l'attività in qualsiasi momento.

3. Libera disposizione dell'appartamento (si può vendere, sistemare i parenti, ecc. in qualsiasi momento).

1. Mancanza di reddito garantito.

2. La necessità di ricerca costante di nuovi clienti.

3. L'appartamento spesso richiede riparazioni, perde la sua presentazione più velocemente.

4. Affari più laboriosi: l'appartamento deve essere messo in ordine dopo ogni cliente, è necessario fornire ai residenti un set "hotel" completo: biancheria, stoviglie, mobili ed elettrodomestici.